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Immobilienjahr 2014: Das ändert sich für Eigentümer, Vermieter und Verwalter

 

Grunderwerbsteuererhöhung in Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und Niedersachsen • Verschärfte energetische Anforderungen für Neubauten durch die EnEV 2014 • SEPA: Vermieter müssen Zahlungsverfahren anpassen

Das neue Jahr steht vor der Tür und für Immobilieneigentümer, -vermieter und -verwalter treten zahlreiche neue gesetzliche Bestimmungen in Kraft. Direkt zum 1. Januar werden die Steuersätze für die Grunderwerbsteuer in den Ländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und in Niedersachsen erhöht. An die Spitze der „Rangliste“ wird sich mit 6,5 Prozent Schleswig-Holstein setzen, auf dem zweiten Platz folgt Berlin mit sechs Prozent. Die Länder Bremen und Niedersachsen erhöhen auf jeweils fünf Prozent. „Der Wettlauf um die höchsten Steuersätze geht unvermindert weiter und ein Ende ist nicht in Sicht“, kritisiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. „Die Erhöhungen sind aus sozialen und wirtschaftlichen Gründen nicht hinzunehmen und stehen dem Ziel entgegen die Wohneigentumsquote in Deutschland zu erhöhen. Die Sonderregelung für die Grunderwerbsteuer im Gesetz über den Länderfinanzausgleich sollte daher gestrichen werden.“ Diese Sonderregelung zwingt die Länder praktisch dazu, stetig nachzuziehen und die Grunderwerbsteuer zu erhöhen.

EnEV 2014 verschärft energetische Anforderungen für Neubauten

Ab dem 1. Mai 2014 tritt die novellierte Energieeinsparverordnung EnEV in Kraft. Insbesondere Neubauten sind von einer Verschärfung der energetischen Anforderungen betroffen. Der zulässige Jahresenergiebedarf für Neubauten soll ab 2016 um 25 Prozent sinken. „Die erhöhten Anforderungen an die energetische Qualität der Neubauten lassen erneut die Investitionskosten steigen“, warnt Schick. „Dies kann eine zusätzliche Bremse für den dringend benötigten Neubau darstellen.“

Auch auf die Verkäufer und Vermieter von Immobilien kommen neue Pflichten zu. Ab Mai 2014 erstellte Energieausweise müssen auch Energieeffizienzklassen enthalten. Den Nutzen daraus bezweifelt der IVD. „Eine höhere Transparenz für Wohnungssuchende wird sich nicht erfüllen, zumal die Energieeffizienzklasse für das gesamte Gebäude gilt“, sagt Schick. „Allein durch die hohen Preisunterschiede der Energieträger kann keine Vergleichbarkeit entstehen.“ Die Effizienzklassen und weitere Kennwerte aus dem Energieausweis werden zudem zu Pflichtangaben bei kommerziellen Immobilienanzeigen. Verkäufer und Vermieter müssen künftig dem Käufer bzw. neuen Mieter den Energieausweis verpflichtend übergeben und diesen bereits bei der Besichtigung vorlegen. Mit der EnEV 2014 wird ebenfalls neu zur Pflicht, dass ab 2015 bestimmte Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden müssen.

SEPA: Vermieter müssen Zahlungsverfahren anpassen

Ab dem 1. Februar 2014 gelten für Lastschriften und Überweisungen neue Regelungen. Dies betrifft vor allem Vermieter, die dafür sorgen müssen, dass die Lastschriften ihrer Mieter die Standards der SEPA (Single Euro Payments Area) zur Schaffung eines einheitlichen Euro-Zahlungsverkehrsraums entsprechen.. Nach der Umstellung auf SEPA sind keine Lastschriften mehr per Beleg bei der Bank einreichbar. Alle Lastschriften sind danach nur noch elektronisch möglich. Im Zuge der Umstellung müssen Vermieter dem Mieter ihre neue Gläubiger-Identifikation, Kontonummer nach der SEPA, die IBAN CREDITOR ID und eine Mandatsreferenz angeben. „Wenn noch nicht geschehen, sollten Vermieter die Umstellung auf die SEPA noch in diesem Jahr angehen, um die Mieter rechtzeitig zu informieren“, rät Schick.

Mietpreisbremse würde zur Baubremse

Ebenfalls im neuen Jahr wird von der neuen Regierung voraussichtlich an einem neuen Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse gearbeitet. „Wie lange dieser Gesetzentwurf verhandelt wird, bleibt derzeit noch offen“, sagt Schick. In Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten sollen die Mieten bei einer Wiedervermietung nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Lag die bisherige Miete über dieser Grenze, müsse sie zwar nicht abgesenkt werden, sie könne jedoch erst dann erhöht werden, wenn sie von der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt wird. „Dies kann Jahre dauern und würde Investoren vom Bau neuer Mietwohnungen abhalten – die Wohnungsknappheit würde verewigt“, erläutert Schick. Außerdem komme die Mietpreisbremse nicht den Mietsuchenden mit geringem Einkommen zu Gute. Ein Vermieter würde sich auch bei einer Deckelung der Mieten immer für denjenigen mit der höchsten Bonität als Mieter entscheiden.

Zusätzlich zur Deckelung der Neuvertragsmieten ist geplant, die Modernisierungsmieterhöhung zeitlich zu begrenzen. „Dabei wird übersehen, dass es sich nicht um eine Umlage handelt, sondern um eine Mieterhöhung, die sich lediglich an den Modernisierungskosten orientiert“, so Schick. Die Modernisierungsmieterhöhung beinhaltet neben der Abschreibung und Zinsen auch die künftigen Erhaltungskosten. Schließlich ist der Vermieter auch über den Zeitraum der „Amortisation“ hinaus verpflichtet, die geänderte Mietsache zu erhalten.

Quelle: IVD

Trinkwasserverordnung – Verlängerte Prüffrist so gut wie sicher

Nach der seit fast einem Jahr geltenden Trinkwasserverordnung (TrinkwV) sind auch gewerbliche Vermieter verpflichtet, eine Legionellenuntersuchung durchzuführen, wenn der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder Warmwasserleitungen mehr als 3 Liter Volumen zwischen Speicher und Wasserhahn aufweisen. „Damit fallen praktisch alle vermieteten Mehrfamilienhäuser unter die Verordnung. Für Verwalter ergeben sich daraus zusätzliche Aufgaben“, erklärt Ulrich Löhlein, Leiter des Servicecenters Hausverwaltung beim Immobilienverband IVD. „Sollten Vermieter oder Verwalter ihren Pflichten noch nicht nachgekommen sein, können Sie noch hoffen: Die geltende Prüffrist in der Trinkwasserverordnung soll jetzt nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesrats bis zum 31.12.2013 verlängert werden - und zwar rückwirkend.“ Auch neu ist damit die Entscheidung des Bundesrates, die Prüffristen generell auf alle drei Jahre fest zusetzen. Die Bundesregierung muss den Vorschlägen allerdings noch zustimmen. Ursprünglich hätte die Überprüfung bis zum 31.10.2012 erfolgen müssen. „Dennoch sollten sich Vermieter und Verwalter mit dem Thema intensiv beschäftigen, damit die Überprüfung bald erfolgen kann“, so Löhlein weiter.

Die richtige Vorgehensweise:

1.) Anlagen prüfen und gegebenenfalls anzeigen
In einem ersten Schritt müssen Vermieter, Verwalter und WEGs selbständig prüfen, ob ihre Trinkwasserinstallationen die oben genannten Kriterien erfüllen und, ist dies der Fall, sie dem zuständigen Gesundheitsamt anzeigen (TrinkwV §13 Abs. 5). „Die Gesundheitsämter melden sich nicht selbst bei den Immobilienverantwortlichen“, warnt Löhlein. „Vermieter müssen also selbst aktiv werden und dürfen nicht darauf warten, angeschrieben zu werden. Ausbleibende Anzeigen können als Ordnungswidrigkeit geahndet und mit Bußgeld belegt werden.“ Auch Veränderungen bei den Anlagen sind dem Gesundheitsamt anzuzeigen.

2.) Wasserproben entnehmen
Als nächstes müssen Wasserproben entnommen werden. Dies dürfen nur zertifizierte Labore oder zertifizierte Heizungs- und Sanitärbetriebe. Der Vermieter muss indessen dafür Sorge tragen, dass geeignete Probeentnahmestellen vorhanden sind (TrinkwV § 14 Abs. 3). Diese müssen thermisch oder chemisch desinfizierbar sein und den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Warmwasserproben werden an mindestens drei Stellen entnommen: am Ein- und Ausgang des Warmwasserspeichers sowie an weiter entfernten Zapfstellen. „In der Regel werden Proben an Waschbecken entnommen“, sagt Löhlein. Auch die Kosten für die Installation zusätzlicher Armaturen sind wie die Kosten für die Wasseruntersuchung umlagefähig.

3.) Wasserproben analysieren lassen
Sollte ein Mitarbeiter eines zertifizierten Labors die Proben entnommen haben, wird dieser sie gleich zur Analyse mitnehmen. Wenn allerdings ein zertifizierter Heizungs- oder Sanitärbetrieb die Probenentnahme durchgeführt hat, müssen sich Vermieter beziehungsweise Verwalter anschließend an ein zertifiziertes Labor wenden. „Heizungs- oder Sanitärbetriebe sind nicht zur Wasseranalyse berechtigt“, erläutert Löhlein. „Die Analyse muss zwingend durch ein zugelassenes Labor erfolgen.“ Listen mit Laboren, die zur Untersuchung der Wasserproben berechtigt sind, stellen die Gesundheitsämter bereit.

4.) Gesundheitsamt, Mieter und Eigentümer informieren
Die Untersuchungsergebnisse müssen innerhalb von zwei Wochen dem Gesundheitsamt gemeldet werden (TrinkwV §15 Abs. 3). Sollte die Analyse allerdings ergeben haben, dass der sogenannte technische Maßnahmenwert von 100 Legionellen in 100 ml Trinkwasser erreicht oder überschritten ist, muss schneller gehandelt werden (TrinkwV § 16 Abs. 1). „Grenzwertüberschreitungen sind dem Gesundheitsamt selbstverständlich unverzüglich zu melden“, sagt Löhlein. In jedem Fall müssen Eigentümer beziehungsweise Hausverwalter die Analyseergebnisse zehn Jahre lang aufbewahren. Und schließlich sind auch Mieter und Wohnungseigentümer von dem Ergebnis der Wasseruntersuchung, zum Beispiel per Aushang, in Kenntnis zu setzen. „Sollte sich das Wasser aber als kontaminiert erweisen und einige der im nächsten Schritt erläuterten Maßnahmen erforderlich sein, empfehlen wir, die Bewohner per Brief aufzuklären“, meint Löhlein. „Aushänge werden erfahrungsgemäß leicht übersehen.“

5.) Maßnahmen bei kontaminiertem Wasser
„Je nach Höhe der Kontamination müssen unterschiedliche Maßnahmen ergriffen werden“, führt Löhlein aus. Das Gesundheitsamt prüft und legt fest, welche Maßnahmen im Einzelfall durchzuführen sind (TrinkwV § 9 Abs.8 und TrinkwV § 20 Abs. 1). Solche Maßnahmen können weitere Untersuchungen sein, eine Desinfektion, diverse Sanierungsmaßnahmen oder Nutzungseinschränkungen wie etwa ein Duschverbot. Werden zur Wasseraufbereitung Stoffe zugesetzt, ist dies anfänglich und sodann jährlich den Bewohnern bekannt zu geben. Die Aufbereitungsstoffe und deren eingesetzte Menge sind wöchentlich zu dokumentieren und mindestens sechs Monate lang zugänglich zu halten. „Die Bekämpfung der Bakterien sollte unbedingt entsprechend der konkreten Vorgaben des Gesundheitsamtes erfolgen“, mahnt Löhlein mit Nachdruck. „Keinesfalls sollten Vermieter und Verwalter in Eigenregie handeln.“Legionellen sind Bakterien, die sich im warmen Wasser vermehren und, werden sie eingeatmet, eine schwere Lungenentzündung – die sogenannte Legionellose oder Legionärskrankheit – hervorrufen können. Die Legionellose ist die in Deutschland die bedeutendste Krankheit, die durch Wasser übertragen wird. Nach dem Infektionsschutzgesetz sind Legionelleninfektionen seit 2001 meldepflichtig.

Quelle: IVD


Mülltonnenänderung der Stadt Oldenburg 2013

Im Januar 2013 wird die Stadt Oldenburg mit den Abgabenbescheiden die Abfallplaketten 2013  für die angemeldeten Rest- und Bioabfalltonnen versenden. Aus technischen Gründen können Änderungen nur dann berücksichtigt werden, wenn sie bis zum 30. November 2012 beim Fachdienst Finanzen beantragt wurden. Dies gilt sowohl für Änderungen des Tonnenvolumens als auch im Falle eines Umzuges für das Grundstück, auf dem sie genutzt werden. Änderungen, die nach diesem Termin mitgeteilt werden, können erst im Januar nach dem Versand der Jahresbescheide durch einen Änderungsbescheid berücksichtigt werden.

Änderungen bis 30. November melden
Änderungen können die Grundstückseigentümer oder die beauftragten Hausverwaltungen schriftlich, per E-Mail an steuern@stadt-oldenburg.de, per Fax an 0441 235-2180 oder persönlich beim Fachdienst Finanzen, Pferdemarkt 14, beantragen. Mieter wenden sich bitte an ihre Vermieter oder Hausverwaltungen.

Quelle: Stadt Oldenburg


Rauchmelderpflicht

Rund 600 Menschen sterben jedes Jahr in Deutschland, weil sie ein Feuer nicht schnell genug bemerken. Das soll sich nun mithilfe der Rauchmelderpflicht ändern. Wie bereits in neun anderen Bundesländern sind die unauffälligen Geräte ab heute auch in Niedersachsen vorgeschrieben. Zunächst gilt die Regelung nur für Neubauten, für ältere Wohnungen und Häuser ist eine Übergangsfrist bis zum Jahr 2015 vorgesehen.

Auch günstige Geräte bieten Sicherheit
Nach Ansicht der Feuerwehren war die Vorschrift überfällig. Michael Sander vom Landesfeuerwehrverband Niedersachsen hat selbst viele Brände erlebt, bei denen Rauchmelder Leben gerettet hätten. Und diese sind nicht einmal teuer. Gute und zertifizierte Geräte gebe es bereits ab 5 Euro, diese müssten etwa alle zehn Jahre ausgetauscht werden. Allerdings warnt Sander vor billigen Importprodukten.

Teilweise Lieferengpässe erwartet
Die Hersteller rechnen wegen der steigenden Nachfrage teilweise mit Lieferengpässen. Das Unternehmen Gutkes mit Sitz in Langenhagen (Region Hannover) hat im vergangenen Jahr rund 500.000 Rauchmelder verkauft, in diesem rechnet Chef Rolf Gutkes mit mehr als einer Million Stück. Die Fabriken in China und Taiwan kämen zurzeit kaum mit der Produktion hinterher, so Gutkes.

Quelle: NDR